不交物业费，你家小区还有哪家物业敢接手？

近年来，楼市火了，小区多了，然而跟小区一同多起来的，还有小区物业服务收费纠纷。

物业公司因为收费困难，几乎难以为继；小区业主则由于物业服务质量差，对物业公司不满意。

结果造成“收费率低→服务差→业主不愿缴费→收费率更低→服务更差”的恶性循环。

特别是在一些老旧小区和安置房小区，由于物业费较低，管理水平跟不上，业主和物业时不时会发生矛盾冲突。

但如今在一些小区，物业公司却不想再硬撑着扛下去了，而是选择了退出。

01

这个小区又没物业了

挑事儿的是始终不交物业费的

自2002年入住以来，燕都花园小区先后经历了至少四个物业公司，今年8月31日，鑫大物业又退出了小区。

小区物业离开后，垃圾无人清理；大门敞开，外来车辆随便出入；停车位也被私自加装了地锁……

据一位小区居民称，小区物业之所以离开，是因为部分居民不缴纳物业费，也有居民对物业服务不满意，多重矛盾导致的。

一位老人说：“这物业管理了3年，就只是扫扫院子，清理清理卫生，别的啥也不管，就知道收钱！你就给我服务成这样，一平米收5毛，你得让我们感觉物有所值。”

但也有其他业主表示，任何物业公司，都不可能让所有业主满意，爱挑事的，总是那一撮人，就是不交物业费。“我们想要物业，一平米只收5毛钱，还是有人不交！”

由于没有物业公司愿意接手该小区，只能由业主自发管理，问题频出，居民生活受到严重影响。

02

收费困难 亏损运行

这些物业纷纷选择撤离

拒钱江晚报报道：最近，杭州长青嘉苑、三江花园、连城复地、香江大厦、金鼎华庭等非商品房小区的物业公司接连选择了退出。

原因也很简单，就是物业费收不上来。

10月31日，浙江怡华物业服务有限公司退出长青嘉苑。

每个月1.05元/m2的物业费，在杭州市区并不算贵。物业工作人员说，小区里没有拖欠过物业费的业主占比仅50%。“有些业主不交的理由就是不想交，甚至有业主拖欠了上万元的物业费。”

在一些非商品房小区（如安置房），业主压根没有交物业费的习惯。而在商品房小区，部分业主又往往以物业管理服务欠佳为由，拖欠着物业费不交。

问题是，物业费是物业公司运营经费的主要来源，没有钱的物业，怎么可能正常运作下去？

怡华物业最近做了退出前的结算，发现还有90万元物业费以及8万元水电费被拖欠。虽然对业主进行催缴，但并不顺利。

03

运营成本太高

物业企业不愿接手

不止杭州，深圳一些老旧的小区同样因为运营成本太高、收费困难而成了无人接手的“烫手山芋”。

小区所在的街道相关负责人表示，上世纪80年代末90年代初建成的住宅小区，大都是单位集体宿舍，那时并没有物业管理的概念，建成后也一直没有物业公司进驻。

“这么多年来，我们积极帮助物业管理企业进驻这些小区，但由于房子老，小区规模小，一般都是三四栋楼，设施陈旧，导致物业管理企业进驻不久，就发现收取的物业管理费根本不够运营成本，物业企业只好撤离。”

这位负责人表示，考虑到运营成本，物业公司都不愿意进驻，于是小区近年来就成了无物业管理的“真空”状态。

“曾经有一段时间，这两个小区都引进过物业，但是由于部分居民长期不缴纳物业服务费，物业公司不得不撤离。”

这位负责人说，老旧小区里有一部分业主是下岗职工，企业改制后就住在这里，有一部分是租户，但收入水平都不太高，他们对城市化管理认识不足，认为即使没有封闭的小区管理，家里也不会被偷、被抢，缴纳物业费让他们难以接受。

04

嫌物业费贵故意不交

小区管理陷“真空”

近日，海口龙华区南沙横路银湖小区的一名业主称小区物业公司于本月15日撤出该小区，目前小区没有物业管理。

业主陈女士说现在没有人清扫小区，人员随便进出，治安都成了问题。

该小区共有64户住户，截至10月21日还有约15户业主没有交齐5月份到10月份的物业费。

海南大祥物业服务有限公司有关负责人徐先生表示：在目前这种状况下，他们已经无法再继续为银湖小区提供物业服务。

徐先生出示的小区物业支出明细表显示，该小区5月份到9月份的职工工资、保洁和水电耗材费、清洗水池等支出费用共计约54428元，该物业公司5月份到9月份共亏损约35722元。

“我们公司现在已经无法垫付物业工作人员日常工资和其他管理费用，没有办法继续对银湖小区提供物业服务。”徐先生说，他们将不再接管银湖小区，后续将通过劝说的方式将业主欠下的物业费追回。

05

如果业主欠交物业费

物业是否有权撤出

《苏州市住宅区物业管理条例》第三十四条第五项规定：物业服务企业不得有下列行为：

（五）擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为。

第三十七条第二款规定：物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会，同时报告物业所在地社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门。

第三十八条第二款规定：因物业服务合同纠纷，物业服务企业要求退出物业管理区域的，应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门，并在物业管理区域内公告。

所以，物业公司不得单方解除物业服务合同，也就是说即使业主欠缴物业费，物业也不得擅自撤出。

但物业服务合同中约定的终止条件满足时，物业公司可以选择履行必要的通知义务后，不再继续履行合同义务。

不过，如果业主是故意不想交物业费，小区缺乏管理，往往房价会低于物业服务好的小区，所以到头来吃亏的还是业主自己。

06

物业纠纷没有赢家

小区有个好管家，真的非常重要。如果没有物业，小区也许瞬间就会陷入半瘫痪状态。

小区人车杂乱，不法分子、外来车辆随意进出小区；

生活垃圾、楼道公共卫生无人清理，小区环境一片脏乱差；

公共设施没有人维护，电梯路灯故障、停水停电该找谁？

……

对于纠纷，物业在诉苦，业主也有一肚子埋怨，孰是孰非难有定论。

不过，对江苏省的业主来说，可是将有更明确的法律约束了：拒交物业费将上征信！

省物价局会同省住建厅对《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规〔2013〕4号）进行了全面修订。此前，将《江苏省物业服务收费管理办法》（征求意见稿）向社会各界广泛征求意见。

征求意见稿第四十一条明确规定：物业管理行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业行业诚信管理。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的，纳入失信企业名单并给予相应惩戒；业主或者物业使用人有拖欠物业服务费用等行为且经法院判决仍拒绝交纳的，应纳入其个人信用档案。

所以啊，对一定期限未交物业费又无合理说法的业主，将其纳入征信管理，未必不是一种思路。毕竟，部分业主拒交物业费，损害的是多数业主的切身利益。

但很显然，这种纠纷没有赢家。

物业亏损难以为继，业主生活质量大大降低，双方在这种拉锯战中只有双输。

目前想要打破这种僵局，一方面，物业要提高服务质量，取信于民；另一方面，业主必须树立花钱买服务的理念，摈弃搭便车的自私心态。

这二者相辅相成，缺失任何一环，都无法让小区走上正轨。

不论是物业公司还是业主，都应该在获得利益的同时履行责任，但如果只关注自己获得的利益，而对应该履行的责任避而不谈，那么只会让矛盾激化。

都快年底了，你今年的物业费交了没？

来源：苏州物业管理协会

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